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區域解析單元一路南下，這次要帶大家來看高雄的房市，我們給高雄的評價是「房價CP值最高的城市」，究竟為什麼說高雄的CP值最高呢？接下來讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的精闢分析。
■ 高雄房價的CP值很高！
高雄房市的最大特色就是CP值高，會這樣說的主因有以下2點：
1. 都市規劃完整、建設經費多：
從新聞資料上可以看到高雄包含：統籌款、一般補助款、計畫型補助款等，從106年開始到109年，幾年下來都是六都第一，而這些建設經費讓高雄的硬體設施完善、街廓規劃完整且方正。
2. 房價不高、平均2字頭：
除了少數的豪宅區之外，高雄的房價相對便宜，平均2字頭就可以買到不錯的新成屋。
■ 交通動線完整僅次於雙北：
高雄的都市規劃完整，首先可以從交通面向談起，高雄的重要交通路網有以下2類：
2022高房價與打房政
策糾結 房仲：打久了
房市會降溫
展望2022年，市場會出現
幾項改變，首先超寬鬆的
利率條件可能出現改變，目前央行已針對建商融資進行金檢與降低貸款成數，另一方面銀行放款政策也會...
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預言2022年房市「現
短暫拋售潮」 蔡上機：
想買房絕不能著急
而他再次大膽預言，2022
年房地產將會是「洪水氾
濫潰堤，夾帶土石流」。 蔡上機表示，台灣房價經過2021年的群魔亂舞，政府的打房政策似乎無效後，政府恐在...
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2022年打房靠這招？
解碼升息無用的房市
三大殘酷真相…
進一步來看，央行政策直
觀的以為調漲利率有效，
但對短進短出的投資客而言，買屋後的利息支出，只要抓二、三年繳付即可，沒打算長期持有的投機客層，壓根...
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張旭嵐／2022房市戰
略用這一招取代「房海
戰術」 | 房地產
觀察政府近期打房政策，
限縮多屋以上的貸款條
件，或是囤房稅的方式調控市場交易，多半都是希望透過「制量」達到「制價」的效果，因此置產族購屋策略，...
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政府打房為何越打房
價越高？除「羊群效
應」外還有低利環境專家 ...
回顧過去政府所推出的打
房政策，包括2020年底央
行推出選擇性信用管制， ... 升息對於市場也會有信心面的衝擊，再加上打房政策的不確定性，預期2022年...
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名家論壇》徐佳馨／
2022的憂愁美麗
這段時間最常被問的問
題，莫過於2022年怎麼
看？ 畢竟，在大選將至與民意壓力下，打房政策重拳連連，可是基本面不差，各地重大建設震天價響，在多空...
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央行調控政策升級 台
經院估2022上半年房
市高檔震盪
台經院院長張建一指出，
政府的態度是打炒房，不
是打房，希望過去投機性質的置產能夠軟著陸，因此調控政策陸續升級，他也預計美國如果快速升息，那麼...
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算準群魔亂舞 命理
師：2022房市轉空下
殺湧現
蔡上機表示，運勢顯示，
台灣地產在2021年漲的
太快太兇，福氣提早用完，2022年台灣地產將面臨洪水氾濫潰堤，土石流衝擊。 首先由於政府2021打房政策，似乎...
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買房再等等！專家分
析自住客進場時機
央行總裁楊金龍上個月董
監事會談話，預告2022將
朝升息方向走，被外界視為 ... 專家分析，隨著打炒房政策持續推出，掌握升息、法案上路後時機，自住客...
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房仲：打炒房下重手，
2022年房市量平價緩
漲- 新聞
而展望明年，永慶房產集
團業務總經理葉凌棋(見
附圖)表示，升息將使全球金融市場出現震盪風險，國內則有打炒房政策，惟考量
房地產
剛性需求、避通膨公
股銀估上半年房市價
量持穩| 房地產
邁入2022年，盤點公股行
庫對房市展望，多認為在
剛性需求、資金尋找通膨避風港等 ... 另名國營銀行主管則分析，在政策調控力道介入，以及塞港、原物料...
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葉凌棋｜2022房市將
呈量平價緩漲格局
... 資金潮與低利環境下，
房市交易熱絡，自住、長
期置產族群積極看屋、進場，雖4月初有房地合一2.0修法紛擾，但民眾大都了解政策內涵是打炒房不打房，...
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2022全球經濟向上還
是向下？各國央行各
憑本事抗通膨
且2023年再升息3碼、
2024年2碼，上述四點傳
遞聯準會認為貨幣政策應該開始收 ... 唯獨中國，受到2021年經濟趨緩，疊加政府打房、限電危機造成企業利潤...
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2022打房元年短空長
多房市佈局先搶「有建
設、低基期區 ...
台中建築經營協會近期完
成第十二屆理監事及理事
長改選，對這波房價報復性上漲及政府打房政策，外界更戲稱明年是「打房元年」，新任理事長、日灃建設...
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「終結炒房之島」他到
央行解盤房市 獻策十
二招：2022要小心了
「終結炒房之島」他到央行
解盤房市獻策十二招：
2022要小心了. #政策 #央行 #打炒房 #調控 #金流 #房市 #不動產 #張欣民 #財政部 #金管會 #禁換...
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〈財經週報-房市〉政府
重拳打炒房 房市料將
價盤量縮
央行與內政部出重手打
房，預料2022年房市將呈
「價盤量縮」格局。 ... 太正確，若真要抑制房價，應擴大住宅供給、以量制價，目前祭出的政策都是在抑制...
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2022年房市三大變數
房價漲勢有望趨緩
葉凌棋指出，政府「打炒
房」不「打房」的目標相當
明確，在一連串政策實施後，預期明年將能獲得成效，過去由預售屋帶動的價格飆漲不復見，改變市場對房價...
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韓國瘋狂房市終於趨
緩，文在寅打房做對
哪件事？
回顧此前，文在寅因為施
行多種打房政策，竟反讓
房價創下15年以來最大 ... 眼看明年（2022年）總統大選，執政黨就要大敗，文在寅只能在11月21日的當地...
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剛性需求、避通膨 公
股銀估上半年房市價
量持穩
中央社記者吳佳蓉台北1
日電）邁入2022年，盤點
公股行庫對房市展望，多認為在剛性 ... 另名國營銀行主管則分析，在政策調控力道介入，以及塞港、原物料...
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打炒房無感購屋痛苦
指數增| 房地產
... 顯示政策打炒房效果有
限，全國民眾平均要不吃
不喝超過九年才能買房。 ... 不過徐佳馨說，預期2022年央行會升息，熱錢也不
1. 國道1號貫穿高雄：
高雄最重要的交通動線是國道1號，由北到南貫穿了整個高雄，總共有7個交流道，包含：路竹、岡山、楠梓、鼎金、高雄(建國)、瑞隆和五甲。
另外國道10號則是連接左營到旗山區。
2. 2條捷運線溝通高雄市區：
高雄是目前除了臺北以外唯一擁有2條以上捷運線的城市。紅線從南岡山一路開往小港；橘線則是從西子灣接到鳳山，最後到大寮。
■ 產業線沿著國道1號分佈
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前面文章有談到，高雄最重要的交通動線是國道1號，因此高雄的重要產業都是沿著國道1號發展，包含：
1. 岡山本洲工業區：全球螺絲工業聚集的產業重鎮。
2. 楠梓加工區：日月光和中油的總公司都設點在此。
3. 前鎮加工區：是臺灣第一個加工區，臺虹科技公司設點在此。
4. 小港工業區：中鋼廠區及中油設點在此。
5. 大發工業區：位於橘線捷運末端站的大寮，有國巨公司設點在此。
上述幾個工業區，是大家普遍想到高雄就會聯想到的重工業，但是近年高雄計劃要進行產業轉型，所以開始籌備了以下2個科學園區：
1. 橋頭科學園區：目前正在積極建設中，是高雄未來科技產業的重鎮。
2. 亞洲新灣區：園區內有多座大型建設之外，有中鋼總部進駐。
■ 4大重點建設讓高雄成為宜居都市
一、鐵路地下化縫合都市：
高雄的鐵路地下化工程分兩個階段進行，目前第一階段從鳳山經過高雄火車站到美術館的部份已經陸續完工，第二階段雖然還在施工中，但基本上兩階段的鐵路都已經改為地下行駛。
鐵路地下化工程拆遷多處路橋，而原先的佔地全都改成了綠廊道、縫合都市景觀，整個影響到的受惠區域包含：左營、鼓山、三民和鳳山。
二、捷運+輕軌成觀光助力：
高雄的捷運路網除了大眾熟知的紅線和橘線之外，捷運黃線也已經通過交通部審議並編列前瞻預算，未來會從高雄港的旅運中心一路通到鳥松澄清湖一帶。
另外除了捷運之外，高雄輕軌已經有部份路段通車，C15-37站也在陸續施工中，未來計劃形成環狀線。
高雄捷運的效益在整個路網逐漸形成後開始體現，運量最大的紅線的搭乘人次是橘線的3倍左右，整體效益是紅線優於橘線再優於輕軌。
雖然高雄捷運整體要對房價或就業人口造成影響比較沒那麼容易，但是以高雄目前要積極發展觀光業來說就有很大的幫助。
三、亞洲新灣區成5G發展重鎮：
亞洲新灣區是文章前面提到高雄要進行產業轉型的重大建設規劃之一，這個區域有以下3個特色：
1. 捷運、輕軌多點交會：
在亞洲新灣區這個區域有捷運紅線、橘線和輕軌行經，未來捷運黃線也會在這個地方交會，通過區域內的捷運站點包含：三多商圈、獅甲、凱旋及西子灣。
2. 重大建設齊聚：
區域內除了有鴻海進駐的高雄軟體科技園區壓鎮之外，另外還有4大娛樂觀光建設設點，包含：海洋文化流行音樂中心、高雄港旅運中心、高雄圖書總館、夢時代購物中心。
3. 產業轉型的重點區域：
亞洲新灣區是結合高雄港和市區的一個再利用的區塊，高雄市政府目前希望可以在這個地方重點發展5G產業，未來發展順利的話將會是帶動整個產業轉型的重點區域。
四、隸屬中央的橋頭科學園區：
橋頭科學園區目前還在積極建設中，這裡也是高雄未來要拼產業轉型的重點發展區域，有以下3個重點可以註意：
1. 捷運行經、重劃區為鄰：橋頭科學園區位在北高雄，附近有全國唯二由中央直接規劃的重劃區：橋頭新市鎮，區域附近有捷運紅線行經。
2. 中央直接管理：這裡是高雄進行產業轉型的重鎮之外，它由中央政府直接管理，未來在供水供電方面由政府確保無虞，不會受工業用水用電的限制。廠區雖然還在建設中，但預計在2021年底可以讓廠商進行選地，現在已經有日月光、智崴、國巨等15家廠商簽訂投資意向書。
3. 未來受惠區：橋頭科學園區未來發展起來之後，影響到的受惠區會有橋頭和楠梓。
■ 在地專家看好的區域
高雄在地的房產專家對於高雄房市的意見，我們統整成以下2點來向大家說明：
1. 高鐵、捷運對房價影響大：我們認為高雄的市中心會隨著慢慢移轉到高鐵所在地的左營，另外剛剛有提到在高雄捷運路的路網一步步架構完成之後，價值開始體現，也讓捷運周邊成為大家看好的地方。
2. 北高發展度優於南高：上述整理的專家訪談資料中，我們可以看到楠梓、橋頭、左營跟鼓山，這些地區都是位在北高雄，之所以專家們會比較看好北高雄是因為包含高鐵、高雄巨蛋等重大建設多位於北高雄，另外高雄的人口逐漸從南轉移至北也是原因之一。
■ 高雄人口的北移現象
前面提到高雄的人口逐漸由南轉移至北，這裡整理了近3年(2018~2020年)人口移轉的資料來佐證這個看法。
上圖人口正成長的區域用橘色標記，負成長的區域用藍色標記，可以很明顯看出來，北高雄的人口正成長區域多於南高雄，且高雄人口有逐漸北移的狀況。
會造成高雄人口北移的主因，可能是工作機會和大型商圈集中在北高雄。以夜市來看，高雄目前最熱鬧的瑞豐夜市也是位在北高雄，原本大家熟知南高雄的六合夜市已經沒落。
■ 高雄的4大核心區：左營、岡山、前金、鳳山！
高雄是一個剛性需求為主的市場，所以房市比較像多點開花，不會只聚集在一個點。
要找到高雄的核心區域可以沿著捷運線來找，以捷運紅線和橘線上人口較多，並且生活機能發展比較完善的區域來看，可以找到下4個核心蛋黃區：
一、 ：
1.岡山本洲工業區的螺絲產業強。
2.是高雄火車流量最大的車站。
3.貿易外銷強。
二、 ：
1.巨蛋商圈效應。
2.人口北移。
3.隨著高鐵發展將成為未來高雄市中心。
三、 ：
1. 這裡說的前金區包含原高雄市中心的前金，以及三多和亞洲新灣區。
2. 生活機能完善，是適合居住的文教區。
3. 亞洲新灣區的進駐帶動了區域的產業發展。
四： ：
1. 是人口最多的行政區之一。
2. 在地性強、剛性需求強。
3. 區域內有3大商業活動區：五甲、文山特區、鳳山舊市區。
■高雄的房價分級
了解了高雄4大蛋黃區之後，接著讓我們帶大家一起來看高雄現在的房價分佈，我們把高雄的房價分成了4個等級：
第一級(30萬以上)：高雄的高價區集中在左營的巨蛋商圈和亞洲新灣區的周邊，包含： 、 、 和 。
第二級(25~30萬)：可以說是潛力發展區塊，包含：鳳山的 、 、 、 、 。
第三級(20~25萬)：偏比較區域的市中心，包含： 、 、 、 、 。
第四級(1字頭)：這些地方是高雄現在可以用1字頭買到新成屋的區域，包含： 、 、仁武、 、 和 ，而 最近房價在往上，目前可以列在第四級內但在往第三級慢慢靠攏。
■樂居創辦人心中的潛力發展區：楠梓、左營！
一、高鐵帶動左營未來發展：
高鐵會成為高雄發展的指標，並且高鐵特區會成為高雄新的商業重心、市中心，因此左營的發展非常值得期待。
二、地理位置優異讓楠梓值得期待：
楠梓目前房價還在1字頭，但是慢慢往2字頭靠攏中，所以它現在有一個很重要的特色就是基期低。
為什麼楠梓區域內有穩定的工作機會，房價還是相對比較低呢？主要是因為之前這裡有高雄煉油廠這個抗性，但是近年煉油廠已經停工並且搬遷，這讓它本身靠近左營的優秀的條件開始被看見。
未來如果橋頭新市鎮發展完善之後，以它夾在左營和橋頭之間的地緣關係，發展潛力值得期待。
看更多：
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■總結：高雄的買房重點！
再次提醒大家，高雄的房市以剛性需求為主，跟臺北、臺中，甚至最近很紅的臺南不太一樣。以剛性需求為主的市場可以說價格穩定，不會有很大的起伏，整體會是一個緩漲的狀態，因此想在高雄買房要註意以下3點：
1. 建築成本漲價對高雄影響大：北部房價會漲的主因是土地越來越貴，而在高雄或臺南的土地相對便宜，房價會漲的主因是建築成本的提升。在建築成本只會越漲越高的情況下，房子越晚買就會越貴，買成屋相對來說會比較劃算。
2. 投資房產不一定要買高雄：高雄的房市交易很大部份都是來自剛性的換屋需求和首購族，因此在到處都是新規劃的重劃區、供給量多的情況下，漲幅不會太大，所以希望投資能有很大的報酬率不推薦買在高雄。
3. 自住買屋在高雄相當合適：高雄最重要的優點是CP值高，不僅建設完善、交通路網規劃完整、市容方正並且綠化設計佳，以自住來看絕對是住起來舒適且非常劃算的地方。
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